家の相続と相続税対策

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現金を建物に替えると半分以下の評価に

相続した時の建物評価というのは、建築に実際にかかった費用ではなく固定資産税評価額で評価されるというのはみなさんご存知でしょう。固定資産税評価額とは市町村の税務課に固定資産課税台帳に登録されている、ある土地や建物の評価額の事です。固定試案税評価額は国が定めている「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決めることが出来ます。一方土地は、国税庁が定めた路線価に基づいて評価され、路線価の定めがない区域は倍率方式によって評価されることになります。通常評価額は土地の場合公示価格の70%、建物の場合は建築費の50~70%とされています。しかし実際の評価はこの割合以下になることが多いようで、建築費の半分以下になることがほとんどのようです。ですからもし現金を建物に替えた場合は半分以下の評価になるといえます。
建物を賃貸にしていると「貸家」となりますから、借家人が存在している時の家屋の評価額は、貸借人に一定の権利があるものとされ、借家権割合30%を引くようになります。そのために固定資産税評価額の70%として評価されます。

自宅を立てる時は親の名義で、借金ではなく現金で

もし自宅を建てる場合に、誰の名義で建てれば節税になるのか考えるかもしれません。住む人の事情でも異なりますが、相続税の節税という観点からすると、親の現金で、親名義で建てることが節税になります。二世帯住宅を建てる時には、若い子供の方がローンが組みやすいということで、親の土地に子供の名義で家を建てるという方が多いですが、実際にこれは親の節税にはなりません。家まで親の現金で建てるというのは気が引けてしまう・・抵抗がある・・という方も多いと思いますが、現金の余裕があって節税対策として家を建てるなら、親の現金を建物代金に使うことで節税するのが最善です。家を建てる場合にはローンを組む方がほとんどだと思います。ですが現金で家を建てることで節税ができます。建物の評価の方法は、固定資産税評価になる点をいかすことによって、借入無しで節税効果をだすことができます。自宅でも現金を建物に変えることによって固定資産税評価となるので資産評価は半分以下に圧縮できるのです。賃貸住宅の場合借入が普通ですが、借入をしなくても現金で支払うことで固定資産税評価のさらに70%となるので、結果的に建築代金の40パーセントとなり返済の不要な節税対策となります。

このように現金を建物に替えることで評価額は半分以下になり節税することが出来ます。また賃貸住宅にするとさらにその評価は70%になります。土地を売却して賃貸住宅に資産組み換えをすることで相続税を節税出来るかもしれません。